viernes, 26 de julio de 2019

El fallido contrato entre el MEF y Soho City Center

La Estrella de Panamá tuvo acceso a la documentación que se preparaba para el alquiler de la Torre Norte de Soho donde se mudarían el MEF y el Mici. El canon mensual superaba los $500, mil pero no se concretó

Dos ministerios, Economía y Finanzas (MEF) y Comercio e Industrias (Mici), además de la Autoridad de Turismo, tenían intención de mudarse al Soho Mall donde ocuparían la totalidad de la Torre Norte del complejo.

El Estado pagaría a la arrendadora, Soho City Center, un canon mensual estimado de $527,841.86 por un área de 36,555 metros cuadrados. Lo que representaría al año $6.3 millones en alquiler.

La Estrella de Panamá tuvo acceso a los detalles de esta transacción, contrato, avalúo, así como la propuesta de la arrendadora que en el mes de enero de 2018, envió una propuesta al entonces ministro del MEF, Dulcidio De La Guardia, para ofrecerle las instalaciones de la Torre Norte del complejo que había adquirido el consorcio de compañías mexicanas Grupo Citelis en junio de 2017.

Por las fechas que se leen en los documentos, da la impresión de que se buscaba concretar el contrato lo antes posible. Por su parte, el Mici justificaba su traslado a este espacio porque “requerían un espacio único” y el contrato con la empresa Torre Eiffel, S.A. a la que alquilaban 6 mil m² para las oficinas, se vencía en diciembre de 2017.

La propuesta, fechada y entregada en el mes de enero 2018, indicaba que el contrato entraba en vigencia en ese mismo mes, cuando aún no se concretaban los planes para la mudanza y hacían falta trabajos de adecuación y construcción en el edificio. La oferta estipulaba, no obstante, que el primer pago de mantenimiento no se realizaría sino hasta julio de 2018 tomando en cuenta que el MEF se había comprometido a hacer los trabajos de adecuación de la Torre a cuenta propia.

Para ello, había solicitado los servicios de una empresa que se encargaría de dicha tarea, aunque nunca se concretaron los planes.

En enero de 2018, Ricardo Zubieta, mano derecha de Dulcidio De La Guardia, se convirtió en el gerente país del Grupo Caabsa, una de las empresas accionistas que adquirió el centro comercial por un monto de $345.7 millones e hipotecó el bien, en ese mismo mes, por $276.5 millones. Según fuentes del sector inmobiliario, el centro comercial se puso nuevamente a la venta en el mercado internacional.

La pretensión era que el MEF alquilara una parte de la Torre Norte del Soho Mall, es decir un espacio de 24,919.28 metros cuadrados, a un costo de $15 el metro cuadrado. Éste espacio se dividía en tres tipos, las de oficina (22,835 m²) con un valor mensual de $15 metro cuadrados; depósitos y áreas comunes (619m²) a un valor de $7.50 y las plantas técnicas (1,464m²) con un valor de $6.45.

El monto de alquiler por metro cuadrado se incrementaría un 3% a partir del sexto año de alquiler.

El MEF recibiría un estacionamiento por cada 40m², es decir 570, pero de estos, 456 espacios estarían ubicados dentro del mall y el resto, 114 en áreas colindantes', según se lee en el contrato que estaba basado en un modelo que se había estudiado en el Ministerio un tiempo atrás.

Quien suscribiría el documento no sería Dulcidio De La Guardia, sino la ministra que tomó su lugar, Eyda Varela de Chinchilla, tal como se aprecia en el papel en el que se tachó el nombre del primero y se escribió en manuscrito quien firmaría el mismo.

EL INFORME DEL MICI
Por su parte, el Mici intentaba dar una justificación de la mudanza al Soho Mall en un Informe Técnico Fundado en el que plasmaba que requerían de 10,000 m² para satisfacer sus necesidades operacionales. Finalmente consiguieron 11,519 m² de los cuales 10,548 metros cuadrados para espacios de oficinas y el resto a cuartos electromecánicos, depósitos y áreas comunes en la torre Norte. El alquiler mensual ascendía a $176,298.53.

El monto de $2,115,582 anuales de alquiler se iba a cargar a la partida de 2019, y para los siguientes, el Mici se comprometía a reservar los montos correspondientes. El Mici dejaba claro su compromiso de reservar los pagos anuales a la arrendadora a través de las partidas presupuestarias.

El Ministerio de Comercio contemplaba centralizar varias dependencias en un mismo sitio, y alegaba que después de haber efectuado un análisis de cinco probables ofertas en el mercado, según se lee en el informe, Soho presentaba la mejor relación costo beneficio.

La propuesta del Soho al Mici era para alquiler de 16,315m² a $15 por metro cuadrado y la asignación de un ‘parking’ por cada 40 m² de espacio de oficina arrendado. Para esto, solicitaron a la Contraloría que efectuara un avalúo, entregado el 10 de julio de 2018.

EL Mici justificaba que no había efectuado un procedimiento de selección de contratista porque consideraban que la comodidad del centro comercial y la prestación de servicios públicos en ese lugar llenaban las expectativas.

En palabras cortas, en el mercado no había un sustituto adecuado para brindar un inmueble con las característica que se requieren para la realización de los proyectos y éste inmueble cumplía con proporcionar un ambiente normal, seguro y moderno para el público y los colaboradores.

Por lo anterior recomendaban la contratación con arrendadora Soho City Center, S.A. para el Mici mediante un procedimiento excepcional de contratación, según el texto único de la Ley 22 de 27 de junio de 2006, artículo 73, que regula la contratación pública toda vez que no existe un oferente que cumpla con las condiciones y características antes mencionadas.

El 11 de junio de 2018, Alejandro Vallarino Marusich y José Luis García, representantes legales de Soho, enviaron a Dulcidio De La Guardia una misiva con un anexo que detallaba los alcances de las obras de la estructura, albañilería, sistemas livianos, instalaciones electromecánicas y carpintería.

Entre éstas, se incluían reparaciones a las escaleras y cuartos técnicos, lobby principal, vestíbulos, manejo de alarmas y monitoreos de temperatura del agua, sistema eléctrico, etc.

El 22 de junio de 2018 el viceministro de Economía, Gustavo Valderrama, envió una carta al Contralor de la República, Federico Humbert,en la que remitía información adicional para completar el análisis de la tasa de la Torre Norte. Entre estos elementos refería un informe de levantamiento Topográfico Especial de Plantas con fecha de 21 de junio que correspondía a una ampliación de áreas en la Torre Norte que había solicitado Soho.

La nota incluye también otros puntos como el sistema de ventanería; los alcances de albañilería, estructura e instalaciones electromecánicas, agrimensura etc. No obstante no había un costo estimado para estas mejoras. Los planes marchaban a todo vapor hasta que, al parecer, el Contralor no aprobó la transacción.

El 3 de julio de 2018, Humbert envió una nota a Gustavo Valderrama en la que le respondía sobre una reconsideración del avalúo para el canon de la Torre Norte. En el informe se estipula que el Estado pagaría un canon mensual estimado de $527,841.86 a la arrendadora por el alquiler de 36,964.08 m² que se traduce en toda la torre desde los niveles de parking, el lobby pisos del 5 al 27, y el 28,29 y 30.

La Dirección de Bienes Patrimoniales del Estado (MEF) efectuó otro alcance y concluyó que por el área total arrendada, 36,964.08m², el Estado pagaría $530,682.37 mensuales en concepto de alquiler. La mayor parte del metraje a $15, mientras que el área de depósitos y azotea oscilaban en $8 y $6.90 m²

FINALMENTE EL CONTRATO NUNCA SE CONCRETÓ
De la Autoridad de Turismo tampoco se concretaron los planes de mudanza.

ANTES DE FIRMAR
En agosto de 2018, el asesor legal del MEF, Juan Marco García, buscaba afinar los detalles del acuerdo. En una comunicación interna mostró su preocupación sobre algunos puntos de la propuesta. Para esa fecha se propuso que la entrada en vigencia del contrato se corriera a enero de 2019.

Una de las primeras tareas se refería a la forma en que pagarían el alquiler mensual, pues el monto no estaba contemplado en la partida presupuestaria del año 2018.

El canon de arrendamiento superaba los $150 mil mensuales, hecho que impedía incluirlo en la vigencia fiscal del año 2018. Buscaban una fórmula para establecerlo en la vigencia fiscal para que el contrato entrara a regir en el presente año.

El MEF hacía énfasis en que debían separar la partida de construcción y equipamiento del bien, pues el MEF estaba obligado a culminar la construcción de la torre y debían adecuar el contrato para diferenciar el arrendamiento y la construcción.

Con respecto al aumento del canon de arrendamiento, internamente manifestaban que estaría dado por el valor resultante del promedio de los avalúos del MEF y la Contraloría, por lo que no veían viable establecer un aumento sin conocer el valor promedio de los avalúos teniendo en cuenta que la prórroga del contrato al sexto año dependía de las autorizaciones previas en la Ley 22 de 2006.

Peleaban el hecho de que sin contar con los avalúos correspondientes, se exigía un canon de $15 el m² en locales que requerían adecuaciones y construcción de sistemas sanitarios, proyección y detección de incendios, pisos, paredes y cielorrasos, entre otros arreglos. Así mismo, preocupaba que existiera una responsabilidad de construcción para el Estado en un inmueble que es arrendado, esto en función a que las adecuaciones eran cuantiosas y el MEF proponía una salida que no implicara la renuncia total de derechos sobre las mejoras que tenía a su cargo.

El MEF debía pagar el alquiler mensual por cinco años y a partir del sexto se aplicaría un aumento de 3% por año, al igual que una cuota de estacionamiento de $2 por cada metro cuadrado arrendado. Se buscaba incluir un recuadro con las futuras vigencias fiscales y las partidas presupuestarias para garantizar el arrendamiento del bien.

Aunque la vigencia del contrato era por 5 años, la prórroga se estipulaba por un periodo igual hasta el 2027. El MEF se reservaba de rescindir el contrato alertando a la arrendadora con un año de anticipación sin que quepa reclamo judicial o extrajudicial a la arrendadora.

EL MEF, INTERMEDIARIO Y ARRENDATARIO: ANTECEDENTES
En julio de 2016, el empresario Abdul Waked se vio obligado a ceder el control del complejo comercial Westline Enterprises a un fideicomiso del cual el Banco Nacional de Panamá era el fiduciario y en el que participaron los bancos acreedores. Existía una comisión del Ejecutivo que presidía el ministro del MEF que se encargó de coordinar las operaciones que concluyeron con la venta del complejo comercial a Inmobiliaria Citelis Panamá.

Westline Enterprises vendió tres fincas a dos nuevas sociedades panameñas lideradas por inversionistas mexicanos. La transacción se hizo por $345.7 millones, mientras que la hipoteca era por $276.5 millones.

De La Guardia era uno de los ministros de enlace entre los afectados y el gobierno, en la supuesta búsqueda de una solución que castigara lo menos posible a los empleados. Así, el complejo comercial fue vendido a Inmobiliaria Citelis Panamá.

En noviembre de 2014, cinco meses después de que De La Guardia asumiera como ministro del MEF, Ricardo Zubieta se convirtió en su jefe de gabinete.

Zubieta despachaba y era localizable en las oficinas de Soho City Center, que administró el complejo comercial hasta febrero de 2019.

Seis meses antes de que De La Guardia renunciara a su cargo, Ricardo Zubieta se convirtió en el gerente país del Grupo Caabsa, en enero de 2018.

El bufete Morgan & Morgan actuó como asesor legal panameño del Grupo Caabsa en la adquisición de activos de Soho Mall por un consorcio de compañías mexicanas conformado por Grupo Citelis y Caabsa.


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