sábado, 22 de junio de 2019

Exceso de inventario de construcción tardará seis años en salir del mercado

Desde el 2006, las quejas en contra del sector inmobiliario que recibe la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) ocupan el número uno de la lista. A pesar de los estrictos controles por lo que los promotores y desarrolladores dicen atravesar, las quejas no cesan. Hasta mayo de este año superaban los $19 millones. Elisa Suárez de Gómez, directora ejecutiva de Convivienda explica la cantidad de insatisfacciones está aparejada al crecimiento que ha tenido la industria en los últimos años, También es consciente sobre el exceso de tramitología y admite que hay quienes se saltan las normas, pero bajo el paraguas de la impunidad. La ejecutiva habla sobre el exceso de inventario y las nuevas ideas que proponen al gobierno entrante para disminuirlo.

¿Cuál es el diagnóstico del inventario existente?
El sector construcción cayó en ventas 33% en los últimos dos años. Pero no cayó en construcción porque nosotros construimos con la carta promesa en mano, entonces tenemos planificado un proyecto, lo que se nos quedó en el camino se convirtió en un inventario que nunca había existido en la república de Panamá hasta la fecha. Hay ciertos segmentos de construcción que tenemos un inventario para seis años. Por ejemplo los de precios más costosos: oficinas, residencias, etc. Tenemos un segmento de los clientes entre los $60 y $90 mil de precio de ventas de casas que estuvo muy afectado el año pasado y fue porque los clientes perdieron la capacidad de endeudamiento por el alza de las tasas de los bancos, porque dejaron de prestar el interés preferencial, y entonces perdieron la motivación de prestar. Esto provocó que se se quedaran un montón de casas listas.

¿Cuál será el efecto de esto en la economía del país?
Esto nos va a causar un tremendo problema en la inversión de los próximos tres o cuatro años porque hasta no salir de ese inventario nadie va a invertir en nuevos proyectos, más bien, tratarán de vender lo que hay. El sector construcción es de gran impacto en la economía del país, y suena mal porque si no estás en el negocio no se entiende, pero eso significa menos trabajo. Nosotros impactamos fuertemente la mano de obra si no invertimos no te entrego una casa pero tampoco creo empleo.

¿Que proponen como alternativa?
Estamos conversando con las nuevas autoridades gubernamentales por varios temas importantes, uno de ellos es el leasing (arrendamiento) inmobiliario como una forma para que el que no tiene acceso a su depósito inicial pueda tener acceso a su vivienda. Nosotros hemos hablado de pagarle a los bancos lo que se les debe para que haya interés de construir para la clase media. Es decir, los subsidios que había que pagarle a los bancos por la tasa de interés preferencial no lo han pagado, y esto ha provocado que no les presten plata a los clientes de la clase trabajadora. También tenemos que ver un cambio de la estructura organizativa del Estado en la planificación, hacia dónde vamos a crecer, dónde invertirá el gobierno, agua, luz, carreteras, para saber en dónde podemos invertir y no seguir en esta situación de que invertimos y el gobierno se nos queda atrás.

¿Qué tan estrictos son los promotores al construir entre calidad y costos? ¿Cierran un ojo? ¿Por qué cometen los mismos errores?
Económicamente a mí no me conviene tener un proyecto con defectos, si partiéramos de ese principio entonces construiría lo que sea porque no tengo responsabilidades, y no es así.

¿El gran inventario es consecuencia del auge económico que hubo entre 2009-2014?
No. Cuando a uno le venden la casa el cliente hace un préstamo y éste hace una carta promesa al promotor para que inicie la construcción de la vivienda. Lo que ocurrió fue que a mitad de camino, como los trámites se fueron duplicando y triplicando algo demoraba seis meses ahora demora un año, y los tiempos se fueron alargando. Cuando el proyecto está listo, el banco hace una nueva evaluación económica al cliente y al cliente le ocurrieron varias cosas: alguien de la pareja perdió el trabajo porque en este segmento de inversión preferencial aportan los dos, el esposo y la esposa o la mamá con el hijo. La otra cosa que sucedió que es que subieron tres veces los intereses bancarios. Eso fue horrible porque dejó un sabor muy amargo en el cliente.

¿Pero de qué le sirve al banco acumular ese inventario?
De nada, pero no nos han ayudado en nada. Esa es mi gran decepción.

¿No han tenido pláticas para solventar la situación?
Sí hemos hablado y de hecho lo del arrendamiento inmobiliario surgió de conversaciones con ellos. Las trabajamos en conjunto porque nos dimos cuenta que la gente lo que no tenía era el abono inicial. Los bancos prestaban el abono inicial y te daban un préstamo, pero si habías perdido el trabajo ya no calificabas. Entonces la figura es el leasing que queremos terminarlo de definir, hemos tenido acercamientos con las nuevas autoridades y les ha parecido buena idea aunque hay que hacer algunas variaciones. El tema de la planificación hacia dónde vamos a crecer es sumamente importante porque el ministerio de Vivienda y el municipio se pelean entre ellos para saber quién hace la planificación urbana del lugar. La norma es que el primero debe hacer la planificación y el segundo adecuar sus programas a esa gran base. Eso ha hecho que estemos en un limbo, para saber quién aprueba qué, y no permite invertir porque no hay seguridad jurídica.

El historial de ACODECO, las quejas que ocupan el primer lugar desde el 2006 son las de compra de bienes inmuebles. ¿Por qué ocurre esto?
Definitivamente nosotros desde hace algunos años, el incremento en el desarrollo inmobiliario ha sido muy grande en Panamá. En los últimos 12 años hemos tenido un crecimiento de más de 18% anual en promedio, exceptuando el 2008 cuando el mundo estaba contraído. Así que evidentemente tantas construcciones generan quejas. Nosotros estamos muy conscientes de eso. Como gremio organizado serio, año con año tratamos de mejorar nuestros sistemas, nuestros procesos constructivos de la mano de que así mismo como fue creciendo la construcción, también fueron cambiando las reglas del juego en Panamá. Nosotros nos sometemos a normas constructivas muy duras en Panamá. A pesar de lo que las personas creen, piensan o repiten y dicen aquí que no hay seguimiento o controles, no es así. Para instalar cualquier tubería de gas, instalaciones eléctricas o de agua tenemos que cumplir una serie de requisitos. De hecho pasamos por 19 instituciones y más de 120 trámites desde el momento en que compramos un terreno para urbanizarlo hasta entregárselo al cliente. Es una de las industrias más reguladas en el país, y lo que me pregunto es si el exceso de normas no serán contra producente precisamente por hay quienes se saltan las normas. Lo que tenemos que hacer es ser eficientes. No es poner normas por poner, lo que nos estamos dando cuenta es que aquellos que no quieren cumplir las normas y no aparecen en el radar de las instituciones seguirá haciendo las cosas como quiera. Yo creo que ahí hay de todo, desde nuestros clientes que están en muchos sentidos insatisfechos hasta nosotros como industria de la construcción, merecemos que no haya una competencia desleal.

¿Quién fiscaliza a los desarrollos?
En el tema de clausulas abusivas, publicidad engañosa o fecha de entrega, se regularizaron a través de la Ley 45 de Acodeco. Además de esa ley, llegó una reglamentación en la que participamos todos los sectores, que duró más de tres años, y quienes conocemos las reglas del juego tratamos de incorporar en los contratos para que esas situaciones no ocurran. Yo siempre le recomiendo a los clientes que lean muy bien su contrato de compra – venta. Nadie esta obligado a firmar algo que no quiere, y nos hemos dado cuenta que el panameño no lee lo que firma. Cuando lo haces adquieres derechos y responsabilidades y éstas últimas nos llevan a que si no las cumplimos nos apliquen ciertas cosas. Muy poca gente sabe que parte del contrato compra – venta es la publicidad que hace el desarrollador, los brochures (panfletos) que entregan. Nosotros tuvimos que cambiar, hacer observaciones al respecto, y decir que estas cosas no formaban parte del contrato y adecuamos los documentos. Pero lo hicimos los que estábamos conscientes de que nos penalizarían si no lo hacíamos.

¿Existe un ente que integre estas situaciones y las fiscalice?
Nos manejamos a través de las ventanillas únicas del Ministerio de Vivienda y del Municipio. Ahí las instituciones hacen unos chequeos a tus planos, inspeccionan el proyecto. De hecho no te dan un permiso de ocupación para los clientes hasta que los bomberos hagan una inspección de las salidas de emergencia, de los tanques de gas, las eléctricas, etc. nosotros sí pasamos por un montón de regulaciones. ¿Cuál es el porcentaje entre la queja y lo que entregamos en proyectos de construcción? Suena duro lo que te voy a decir porque la gente que no está contenta con su casa ha hecho una inversión y si no la recibe conforme es un dolor de cabeza. Pero el acompañamiento que necesitas tener también lo pasmos. Debemos cumplir con esos trámites. No hay un ente que pueda ver todo porque las especialidades son diferentes. En inspección y seguridad estamos claros, para que tengas un permiso como debe ser tienen que ir los bomberos y los municipios y éstos definen si todos los permisos que tienes y todas las inspecciones previas son correctas. Lo que falta es la efectividad de cómo se hace. Esto es un secreto a voces y todos lo sabemos, todos sabemos quiénes no cumplen las reglas, me pregunto cuántos estamos en la certeza de que van a ser castigados, porque a diferencia de aquellos que construyen sin seguir reglas a mis promotores se les conoce, tienen atención pos venta, alguien da seguimiento a los problemas. Pero ¿qué pasa con aquellos que se fueron del mercado y nos dejaron estas condiciones? ¿alguien que lo haya penalizado? Es la pregunta.

Empresas encargadas de hacer informes de control de calidad a los inmuebles, me hicieron varias observaciones. Hay ausencia de controles de calidad, y en ese sentido no hay supervisión permanente en la obra y se cometen errores. A pesar de eso la obra sigue sin corregir. Los departamentos de control de calidad quedan bajo el paraguas del departamento de producción que se encarga de la calidad y los costos de los materiales. ¿Qué tiene que decir de eso?
Las empresas grandes serias tienen sus propios controles de calidad para evitar quejas posteriores. Recuerda que en Panamá hace algunos años nos impusieron los cargos de inspección de calidad en la construcción por parte del Ministerio de Trabajo. Son personas que se encargan de que se hagan las cosas bien y observa cómo se instalan ciertas cosas. En ninguna parte del mundo que conozco en el tema de construcción, tienes una persona vigilando lo que pones. Nosotros que somos consumidores de materias primas que compramos tuberías, cemento, etc, estamos a la espera de que lo que me ofreces tenga la calidad de lo que se está cobrando. Hasta donde se ese procedimiento lo lleva el Ministerio de Comercio, es el que controla las especificaciones y calidad de los materiales. Yo depende de que alguien le de seguimiento a esa calidad. Aquí no producimos casi nada, así que la mayor parte de estos materiales son importados. Hay que ser más rigorosos porque al final todos somos consumidores de algo.

Usted menciona que en cada proyecto hay un departamento de control de calidad, si es así, ¿no habría que ser más exigentes en las obras siendo estos los errores más frecuentes en las obras?
Nosotros sí hemos evolucionado. Los materiales que se venden en Panamá son más novedosos, son distintos, más eficientes y en algunas ocasiones con costos más interesantes competitivamente hablando. Por qué siempre se cometen los mismos errores? Puede ser por el tema de ser tradicionales en el modelo de construcción. Pero cuando tu tienes un proyecto y luego de hacerlo te diste cuenta que había errores, nosotros los inversionistas vamos a hacer las correcciones que se tienen que hacer pero al mismo tiempo vamos a modificar el plano y el diseño. Si miras la construcción hoy en Panamá y la comparas con la que había hace 30 años verás una muy evolucionada y eficiente.

Según hemos investigado, existe también una deficiencia en la redacción de los contratos que provoca vacíos y áreas grises que no definen responsabilidades...
Ahí es donde insisto. Los promotores serios estamos obligados a explicar a través de nuestros trabajadores cualquier punto del contrato que la gente no entienda. Nosotros teníamos en otra empresa un salón especial con un abogado de planta donde el cliente leía el contrato y le mostrábamos las clausulas más importantes. Quiero pedir a las personas que sean precavidos, que no confíen, porque así como hemos tratado de corregir los contratos, hay otros que no y que pueden tener clausulas abusivas, algunos que no especifiquen en la fecha cierta de entrega, que no especifican las garantías que deben estar incluidas dentro del contrato. Y muchas veces por firmar rápido no lo hacemos. Aquí también hay una parte de responsabilidad de quien compra. Cuide su inversión.

¿El gremio debate sobre nuevas correcciones para evitar ser el número uno en quejas en la Acodeco?
Mi gremio en particular, si medimos como lo de Acodeco que es acumulativo desde 2006, si medimos la cantidad de construcciones mis agremiados versus las quejas, no llegamos al uno por ciento de las quejas.

Entonces ¿quiénes son los que se llevan el premio de quejas?
Yo te puedo hablar de los míos, y eso no quiere decir que no tengamos quejas y las resolvamos. Claro que sí, pero la gente tiene que fijarse muy bien a quién le compra. Haga su averiguación antes de comprar en al menos cuatro proyectos y pregunte quién construye y luego verifique si esta agremiado. Si nos reunimos y conversamos sobre las cosas que se hacen bien y mal. Pero cuando no formas parte de ningún gremio, el cliente está en riesgo.

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